Yabancılara Konut Satışının Ekonomik Anlamı Üzerine

Bir gözlemle başlıyorum yazıma ¹ . Bir gazete haberi, The Times Türkiye’yi Pazarlıyor! (Radikal, 5.7.2008), özetliyorum:

Türk emlak piyasasının yabancı alıcılara açıldığı 2003 yılından beri İngiliz mülk alıcıları, fiyatların düşük olduğu Türkiye’ye akmakta… ‘Türk sahillerinde bir yer 35 bin sterlin gibi düşük bir fiyattan alınabiliyor. Fiyatlar AB ortalamasının çok altında. Kurnaz bir çift, küçük bir depozito ve iki kredi kartı ile bir yer alabilir. Ülkeyi ziyaret eden 4 milyona yakın yabancı turistten yüzde 14’ü kendi evlerinde konaklıyor. Başka avantajlar da cabası: Alınan mülk kiraya verilerek önemli bir gelir sağlanabilir. Türkiye’nin İlerde Avrupa Birliği’ne girmesi halinde fiyatlar fırlayabilir de!

Haberi okuyunca şu sorular geldi aklıma: Nasıl bir olaydır bu? Ekonomik anlamı nedir? Ekonomik teoride yeri ne olabilir? Örneğin bir tür ürün satışı mıdır, hizmet midir, yoksa sermaye yatırımı mıdır?

Türkiye’de konut sektörü son 10 yıldır büyük bir gelişme gösterdi. Konut ve inşaat sektörü 2003’ten beri ekonominin en canlı sektörü konumunda; satış rekorları kırıyor, büyük kârlar getiriyor. Öyle ki, birçok girişimcinin artık sanayiye yatırımdan kaçındığı bile söyleniyor. Yıllık konut satışı son yıllarda birkaç katına çıktı. Konut fiyatlarındaki artış da rekor satışlarla paralel gidiyor. Yabancıya konut satışı 2015 yılında 5 milyar doları buldu. 2016 için 10 milyar dolar hedefinden söz ediliyor. Markalı konut projeleri içinde yabancıya satışın oranı yüzde 40’ları buluyor.

Bu eğilimler karşısında bir dış faktör olarak, yabancıya konut satışının ekonomimizdeki anlamı merak konusu oluyor. Ancak konu hayli karmaşık görünüyor, kesin tespitler yapmak zor. Bu nedenle basitleştirme yoluna giderek, toptan bakıp değerlendirmek yerine, konuyu parça parça, belirli açılardan ele almakta yarar var. Uluslararası ekonomik ilişkilerde anlamlı olan bu açılar sırasıyla şunlar olabilir: Maliyet, talep, uzmanlaşma, ihracat, sermaye stoku…

1) MALİYET

Önce maliyet açısından bakalım.

Örnek olayımızda, İngiliz mülk alıcıları, fiyatlarını nispeten düşük buldukları için Türkiye’ye yöneliyorlar. Başka bir deyişle, fiyatlar diğer ülkelerdekinden daha ucuz olduğu için Türkiye’de konut satın almayı tercih ediyorlar. Gözlem verimiz olan, gazete haberine göre Türkiye sahillerinde bir yer; 2008 itibariyle “35 bin sterlin gibi düşük bir fiyat”tan satın alınabiliyor. Bu husus “dünyanın çeşitli kentlerindeki konut fiyatları”, “konut fiyatı/kullanılabilir gelir oranı”, “kent merkezi ve dışı kira gelirleri” gibi istatistik verilerden de takip edilebilmektedir ² .

Bu durum ilk anda akla dış ticaret teorisinin “kıyaslamalı maliyet” kavramını getiriyor. Teoriye göre her ülke diğerlerinden daha düşük maliyetle ürettiği malları ihraç eder, buna karşılık pahalıya ürettiklerini dışarıdan ithal eder. İngiliz alıcı, ülkeler arası maliyet kıyaslaması yapıyor ve Türkiye’yi tercih ederek konut talebini Türkiye’ye yöneltiyor. Bunun üzerine Türkiye’de “yabancıya yönelik konut üretimi” ve satışı başlıyor.

Ülkenin bir kısım kaynağı yeni sektöre yönlendirildiği için, “yabancıya yönelik konut” alanında uzmanlaşmaya gidiliyor.

2) TALEP

Şimdi olaya talep açısından bakalım.

Yukarda değindim, konut sektörümüz dış talebe uyum çabası içinde… Bu eğilimi sektör uzmanlarının ifadelerinden de anlıyoruz, örneğin şunları söylüyorlar:

Ülkemizin ve özellikle İstanbul’un, konut bakımından yurtdışındaki imajı her geçen gün değer kazanmakta... Türkiye bir cazibe merkezi, konut kalitesinde çok iyi bir yerde... Ayrıca Türkiye çevre ülkelere kıyasla “sığınılabilecek bir liman” olarak gözüküyor. Yabancı yatırımcıların ihtiyaçları ve beklentileri doğru okunarak, talep; “güvenli, cazip ve kazandıran” “çok farklı projeler” üretilerek karşılanıyor. Türk müteahhitler, Orta Doğulu veya Avrupalı yabancıların istedikleri özelliklere sahip konutları inşa ederek daha kolay ve fazla satış yapmaya başladı.

Sektör temsilcileri, “yabancıların gayrimenkul yatırımlarının artmasının başlıca sebepleri nelerdir” sorusuna şu yanıtı veriyorlar: Mütekabiliyet Yasası'nın çıkması, Türk müteahhitlerin yabancıların isteğine göre konut üretmesi, yurt dışında yapılan tanıtımlar, uluslararası fuarlara daha fazla katılım sağlanması ve yabancı para biriminin TL'ye karşı değerlenmesi. Görüldüğü üzere sebepler arasında “yabancıların tercihine uyma” faktörü de yer alıyor.

Yeni yapılan konut projeleriyle, özellikle “orta ve üst gelir grubu yabancı yatırımcılar”ın ilgilendiği anlaşılıyor. Türkiye'ye konut açısından ilgi gösteren ülkelerin başında Irak, Suudi Arabistan, Rusya, Birleşik Arap Emirlikleri, İngiltere ve Azerbaycan geliyor.

Yeri gelmişken belirteyim ki, gayrimenkul sektöründe yabancı konut alıcılarına “yabancı yatırımcı” adı veriliyor.

3) UZMANLAŞMA

Sorunu maliyet ve talepten sonra, uzmanlaşma açısından da irdeleyebiliriz.

Basit bir model kuralım: Zayıf bir sanayi sektörü, orta derecede gelişmiş bir tarımı ve şişkin bir hizmet sektörü olan bir ülke düşünelim.

Bu ülkeye yönelik olarak, yurt dışında bir X faktörü etkisiyle K sektörü üretimine karşı âni bir talep başlıyor; bu talep giderek artıyor. K üretimi çok ileri bir teknoloji gerektirmiyor. Gerekli ara malları ülke içinden önemli ölçüde sağlanabiliyor.

Şimdi sorumuz şu: Bu dış etmen hangi değişmelere yol açacak ülkede?

Yanıtımız şöyle olabilir:

-Ekonomik kaynaklar belli bir ölçüde K malı üretimi sektörüne kaymaya başlayacak.

-Ülke giderek K üretimini artıracak, o alanda uzmanlaşmaya başlayacaktır. Bu, dış talep artışından ileri gelen “tek yanlı bir uzmanlaşma” olacaktır. Dış dünyada oluşan K ürünü talebi, yabancı zevkine uygun bir K üretimi alanında uzmanlaşma başlatacaktır.

Şimdi, varsayabiliriz ki: K üretimi, konut üretimidir.

Konut üretimi ve bu alanda uzmanlaşma olunca, başka neler olacaktır ülkede?

Yanıt şunlar olabilir:

-Türkiye bakımından avantaj sayılabilecek ilk akla gelen husus, döviz kazancıdır. Ayrıca istihdam ve millî gelir artışı da olacaktır.

-Ancak sakıncaları da olacaktır bu uzmanlaşmanın: Ekonomik kaynaklar teknoloji ve verimlilik bakımından çok da ileri olmayan bir alana kayacaktır. Doğal kaynak kaybı, örneğin tarımsal veya ormanlık alan kaybı olacaktır (Nitekim, ormanlık alanlarda yabancılara yönelik konutlar inşa ediliyor; en son, meralar da inşaata açılmış bulunuyor). Tarihi ve kültürel varlık kayıpları da görülecektir. "Yabancılara konut yapmak" için tarım arazilerini yok etmek büyük bir akılsızlıktır. “Nüfusu hızla artan, beslenme sorunları büyüyen bir dünyada tarım arazileri, konuta ayrılan arazilerden çok daha değerli ve önemli”dir.

-Ayrıca, birtakım politik maliyetlerle de karşılaşma olasılığı var. Şu habere bakın: Ağaoğlu adlı bir şirketler grubu hükümete bir program teklif etti. Şöyle deniyor: “Türkiye'den belirli bir tutar gayrimenkul alan dünya vatandaşlarına hiç uğraşmadan oturma iznine, 5 yıl sonrasında ise vatandaşlık hakkına sahip olma imkânı tanınsın. Bu programın uygulanmasıyla, bir milyon dünya vatandaşımızı ülkemize almayı hedefleyerek ekonomimize asgari 350 milyar dolarlık bir katkı sağlanması mümkün. Artık Türkiye’den konut almak isteyen dünya vatandaşlarına “pasaportunu, kimliğini ve paranı al gel. Sana bütün kolaylıkları sağlayacağız” denebilmesi gerekiyor.” İddialarına göre İngiltere, İspanya ve Yunanistan’ın da aralarında bulunduğu 22 ülke, benzeri programlarla önemli ekonomik girdiler sağlamış.

Eğer bu yola gidilirse, Türkiye’nin nüfus yapısı bozulacak, ilerde bunun önemli sakıncaları ile karşılaşacaktır. Sonra, “Bir gayrımenkul aldı diye yabancıya vatandaşlık hakkı tanımak ancak sömürge ülkelerinde söz konusu olabilir.” Programda yabancı ülkeler teriminin “dünya vatandaşları” diyerek kamufle edilmesi de ayrıca zikre değer.

Tekrar ilk gözlem verimize dönersek, İngiltere’de şu veya bu sebeple Türkiye’ye yönelik oluşan konut (ve arsa) talebi, Türkiye’de giderek “yabancı için konut üretimi” yönünde bir uzmanlaşmaya yol açıyor. Yabancı, maliyet kıyaslaması yapıyor ve konutun –diğer ülkeler arasında- Türkiye’de nispeten daha ucuz olduğu sonucuna vararak talebini Türkiye’ye yöneltiyor. Bunun üzerine Türkiye’de yabancıya yönelik, yabancı zevkine uygun konut üretimi başlıyor. Örneğin, Araplar yeşillikler, akarsular, ormanlar içinde konut istiyor. Bu sefer, bu talebe göre konut üretiliyor. Yasalar zorlanıyor, ormanlar, meralar,… imara açılıyor.

4) İHRACAT

Şimdi soruna ihracat açısından bakalım.

Bir ülkece üretilen mal veya hizmetin yabancılara satılarak diğer bir ülkeye gönderilmesine ihracat diyoruz. İhracat ülkeye döviz kazandıran bir faaliyettir.

Konut satışında doğal olarak, başka bir ülkeye gönderme yok. Ancak şu var ki, yabancılara ülke içinde satılan mal ve hizmetler de ihracat sayılıyor ve buna “özelliği olan ihracat” deniyor.

“Özelliği Olan İhracat”ın tanımı şöyle: Kredili ihracat, transit ticaret, konsinye ihracat, ithal edilmiş malın ihracı, bedelsiz ihracat, ticari kiralama yoluyla yapılacak ihracat, yurt dışı müteahhitlik hizmetleri kapsamında yapılacak ihracat, takas kapsamında yapılacak ihracat, bağlı muamele yoluyla yoluyla yapılacak ihracat, takas ve dolaylı offset kapsamında yapılacak ihracat, özelliği olan ihracattır.

Yabancılara konut ve gayrimenkul satışı ihracat sayılabilir mi, “özelliği olan ihracat” kapsamına alınabilir mi? Döviz kazandırdığı için bu satışın ihracat sayılması gerektiğini ileri sürenler var. Örneğin, bir ara bir bakanlığımızın “konut sektörünün, döviz kazandırıcı hizmetler kapsamına alınmasına, konut satışının ihracat sayılmasına dair çalışma yaptığına” dair haberler yer aldı basınımızda. Ancak bu öneri eleştirildi ve kabul görmedi.

Diğer bir görüşe göre, “yabancıya konut satışı ihracat kapsamına alınabilir; şu şartla ki, “konut sahibi, satın aldığı konutu herhangi bir yoldan başkasına kiraya verip, gelir elde etmemelidir veya tüm konut bağlantılı gelirlerini ülkenin kurumlarına bildirmeli ve vergisini ödemelidir.

5) SERMAYE STOKU

Konu sermaye stoku açısından da sorular getiriyor akla.

Bir kez daha gözlem verimize dönelim: Bir İngiliz Türkiye’ye geliyor, diyelim, 10 gün süreyle bir konutta kalıyor. Kaldığı süre boyunca yaptığı bütün faaliyetler turizm faaliyeti olarak değerlendirilecektir.

Şimdi, şöyle bir durum varsayalım: Söz konusu İngiliz, kaldığı konutu bu defa kendisi satın alıyor. Tapusunu alıp ülkesine dönüyor. Ancak zaman zaman Türkiye’ye geliyor ve artık kendi malı olan bu evde kalıyor ³ . Soru aynı: Söz konusu satın alma işlemini iktisatta nasıl anlamlandıracağız, nereye yerleştireceğiz? Bu hususu araştırmadan önce, “sermaye stoku”nun tanımında anlaşmamız gerekiyor.

Bir ülkenin sermaye stoku, kısa bir tanımla “ülkede mevcut fiziki sermaye varlıklarının toplam miktarı” veya “ekonomideki tüm makinelerin ve teçhizatın, fabrika binalarının ve konutların toplamı”dır. Daha ayrıntılı bir tanımı ise şöyle yapılıyor: Sermaye stoku bir ekonomide fabrika binaları, makine ve teçhizat gibi üretim sürecinde uzun yıllar kullanılan unsurların toplamıdır. Ancak bu unsurların arasına, yollar ve barajlar gibi alt yapı unsurları ile bireylerin yaptıkları fiziki yatırımlar olan konutlar da dahil edilmektedir.

Şimdi, şu soru yanıt bekliyor: Yabancılara satılan konutlar bu tanımlara göre sermaye stokundan sayılacak mı?

a) Bir görüşe göre, “Bir sermaye girişinin doğrudan yabancı sermaye sayılması için yatırımın, mal ya da hizmet üreten bir tesise yapılmış olması gerekir. Bir yabancı Türkiye'den konut alıp daha sonra ülkesine gittiğinde bu konutta mal ya da hizmet üretilmeyecektir. Sadece, Türkiye’de tatil amaçlı kaldığı kısa süre boyunca bir hizmet üretimi söz konusu olacaktır. Ancak, bu takdirde bile konut bir hizmet işletmesi olarak düşünülemez. Çünkü konutta sürekli olarak hizmet üretilmiyor; yabancıların satın aldıkları herhangi bir mal gibi bir statü elde etmiş oluyor. Bu bakımdan bunları yabancıların ülkemizde yaptıkları doğrudan yatırımlar ya da sermaye girişi olarak kabul etmek doğru bir yaklaşım olarak görünmüyor.

Bu görüşün diğer bir versiyonuna göre: “Konut satışını sermaye stoğuna eklemek istatiksel açıdan cazip görünebilir. Ancak getirisi olmayan bir şeyi sermaye olarak tanımlamak anlamsızdır.”

Bu görüş elbette yanlış değildir, ancak akla gelen bazı hususlar insanda tereddüt uyandırıyor. Şöyle ki, Türklere ait yazlık konutlar da var. Bu konutlar da yıl içinde ancak birkaç ay kullanılıyor. O zaman onlar da mı sermaye stokuna dahil edilmeyecek? Bir fabrika düşünelim. Yılda birkaç ay üretim yapıyor. O fabrikayı sermaye stoku kapsamından çıkarmak mı gerekecek?

b) Bir diğer görüş de şudur: İngiliz yurttaşı (dolayısıyla İngiltere) Türkiye’nin ulusal sermaye stokunun bir ortağı haline gelmiştir. Neden? Çünkü konutlar ülkenin sermaye stoku unsurudur. İngiliz (dolayısıyla İngiltere) ülkemizde konut satın almakla Türkiye’nin ulusal sermaye stokunun bir ortağı, belli bir oranda da sahibi konumuna gelmiş oluyor. Böyle derken, yabancılara satılan konutların, bu tanımda geçen, fabrika binalarından ayrı olarak zikredilen, “konutlar” kapsamına girdiğini kabul ediyoruz. Şöyle de denebilir: Yabancı tarafından satın alınan konut Türkiye'deki doğrudan yabancı sermaye stokunun bir unsuru olmuştur ⁴ .

Bu görüş ayrıca şu düşünceleri de getiriyor hatıra:

-Söz konusu işlem; tıpkı işgücü akımı gibi, bir tesis satın alınması gibi uluslararası bir faktör hareketi niteliğindedir. Daha doğrusu, bir hizmet üretim birimi, durduğu yerde bir tapu işlemiyle yabancıya ait bir mal haline gelmektedir.

-Literatürde kabul görmüş olan tanım esas alınırsa, bir yabancının Türkiye’de konut satın alması “doğrudan yabancı sermaye yatırımı” sayılamaz. Bu tür yatırımın tanımı şöyle: “Bir ülkede bir firmayı satın almak veya yeni kurulan bir firma için kuruluş sermayesi sağlamak veya mevcut bir firmanın sermayesini artırmak yoluyla, o ülkeye yapılan ve kendisiyle birlikte teknoloji, işletmecilik bilgisi ve yatırımcının kontrol yetkisini de beraberinde getiren yatırımdır.” Görüldüğü gibi tanım bir firmanın varlığını şart koşuyor. Konut alımında firma yok. Ancak bazı satın almaların ticari amaçlı olduğunu da hatırlatmamız gerekir.

İlk gözlem verilerimizde şöyle bir ifade var: “İstanbul’a, Antalya ve Bodrum’daki sahil yerlerine akan yatırımcılar, Türkiye’nin AB üyelik müzakerelerinin başarılı sonuçlanması halinde mülk fiyatlarında büyük bir artış bekliyor.” Demek ki, yabancılar Türkiye’den konutu sadece oturmak için değil, aynı zamanda ticaret yapmak için de talep ediyorlar. Türkiye’de emlak, yabancıların spekülatif yatırımlarına vasıta olabiliyor.

İngilizler satın aldıkları mülkleri kiralayarak da önemli bir gelir sağlayabilir. Kiralama amaçlı mülk alma oluyor, şu sırada bile konut alıp sonra satıyorlar. Bakın, sektörden bir iş adamı ne diyor: “Yabancı yatırımın artması, yüksek hedef ve cirolara sahip olmak için ticari mülklere ağırlık verilmesi gerekir. Bunların başında ise alışveriş merkezi, otel ve ofis yatırımları geliyor. Türkiye'nin bundan sonraki hedefi özellikle Arap sermayesi için ticari projelere ağırlık vermek olmalıdır.”

SONUÇ

Bir dış faktör olarak, yabancıya konut satışının ekonomimizdeki anlamı hakkında mutlak bir sonuca varmak kolay görünmüyor. Ancak olguya, birkaç farklı açıdan yaklaşarak ışık tutmamız mümkün. Bu açılar maliyet, talep, uzmanlaşma, ihracat ve sermaye stoku kavramları olabilir.

Yabancıların yaptığı, ülkeler arası maliyet kıyaslaması bu konuda ilk belirleyici faktör olarak karşımıza çıkıyor. Yapılan tercih Türkiye’ye yönelik bir konut talebi yaratıyor. Talep de Türkiye’de “yabancıya yönelik konut üretimi”ni, ardından satışını başlatıyor. Böylece “yabancı zevkine uygun konut” alanında uzmanlaşmanın önü açılmış oluyor. Gerçekten Türk konut sektörü de dış talebe uyum çabası içinde. Girişimciler daha kolay ve fazla satış yapmak için yabancıların istedikleri özelliklere sahip konut inşa etmeye yönelmiş bulunuyor.

Demek ki, Türkiye’ye yönelik konut (ve arsa) talebi, Türkiye’de giderek “yabancı için konut üretimi” yönünde bir uzmanlaşmaya yol açıyor. Deyim yerindeyse, dış talepten ileri gelen, ancak dış ticaret dışı “tek yanlı bir uzmanlaşma” var. Türkiye giderek bir kısım kaynağını bu sektöre yönlendirmektedir. Uzmanlaşmanın Türkiye bakımından avantajları olduğu gibi, önemli ekonomik ve politik sakıncaları da var. Bütün bunların mahiyeti nedir, sonuçları nedir, üzerinde durmak gerekir. Ayrıca yabancılara konut ve gayrimenkul satışı ihracat sayılabilir mi, konut satışı ihracat mıdır, değil midir? Veya “özelliği olan ihracat” kapsamına alınabilir mi? Bu husus da çok tartışmalı, üzerinde durmaya değer görünüyor.

Zihin tırmalayan diğer bir husus da yabancılara satılan konutların sermaye stokundan sayılıp sayılmayacağı hususudur. Bir görüşe göre sayılamaz. Çünkü satılan konut bir firma, mal ya da hizmet üreten bir tesis değildir. Diğer bir görüşe göre konutlar ülkenin sermaye stokundan olduğu için, İngiliz yurttaşı (dolayısıyla İngiltere)Türkiye’nin ulusal sermaye stokunun bir ortağı haline gelmiştir. Şu da var ki, yabancılar Türkiye’de ticaret yapmak için de konut talep ediyorlar. Konutlar, spekülatif yatırımlara araç olabiliyor.

Son olarak diyebilirim ki, yabancıya konut satışı; üzerinde dikkatle durulması gereken, hayli kapsamlı ve ayrıntılı çalışmalar isteyen bir sorun görünümü arz ediyor.

---

 1  Bu makalenin olgunlaşma sürecine çok önemli yol gösterici ve zenginleştirici katkılarda bulunan iki değerli meslektaşıma, Hayriye Atik ile Hasan Gürak’a sonsuz teşekkürlerimi sunarım.
 2  Bakınız: http://www.numbeo.com/property-investment/ (Bana bu istatistikleri temin eden Sayın Hayriye Atik’e ayrıca teşekkür ederim.)
 3  Türkiye’yi ziyaret eden yaklaşık 4 milyon yabancı turistten yüzde 14’ü kendi evlerinde konaklıyor. Bu, 500 000’in üzerinde yabancı eder.
 4  Merkez Bankası'nın yabancı sermayeli şirketlerin yıl sonu defter ve piyasa değerlerini esas alarak yaptığı hesaplamaya göre) Türkiye'deki doğrudan yabancı sermaye stokunu 2005 yılı sonu itibariyle 63.2 milyar dolardır. Bunun 36.2 milyar dolarlık kısmı hizmet sektöründedir.

Prof. Dr. Cihan DURA, 19 Nisan 2016